Construire son patrimoine
Investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine peut souvent vous faire profiter d’avantages fiscaux significatifs. Voici quelques dispositifs de défiscalisation intéressants, que vous cherchiez une source de revenus complémentaires, ou un moyen d’envisager sereinement votre retraite.
Certains concernent des biens neufs ou en VEFA que nous commercialisons en tant que promoteur.
D’autres encouragent l’acquisition de logements anciens, réhabilités ou non, que nous vous proposons dans le cadre de notre activité de marchand de biens.
La réduction d’impôt Denormandie : à Épinal et à Saint-Dié
Cet avantage fiscal, qui remplace le dispositif Cosse, ressemble en de nombreux points à la loi Pinel, transposée à l’ancien.
Il concerne les candidats à l’acquisition qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans l’ancien.
Il vise à favoriser la réhabilitation ou la rénovation de logements dégradés ou insalubres, dans 222 villes ayant signé avec l’État la convention Action Coeur de Ville. Dans les Vosges, Épinal et Saint-Dié sont éligibles au dispositif Denormandie.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, il faut faire l’acquisition d’un bien ancien à réhabiliter avant de le louer. Vous pouvez aussi racheter un tel bien à un promoteur qui vient de faire rénover un bâtiment dégradé.
Ces opérations doivent remplir les conditions suivantes :
Les travaux de rénovation ou de réhabilitation représentent au moins 25 % du montant total de l’opération.
Les travaux ont pour objet la modernisation ou l’assainissement des surfaces, la rénovation énergétique du bâtiment, ou la création de nouvelles surfaces habitables.
Un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) réalise les travaux nécessaires.
Le logement réhabilité est destiné à être loué non meublé, pour servir de résidence principale sur une période longue de 6, 9 ou 12 ans.
Vous respectez des plafonds de loyer et de ressources du locataire identiques à ceux du dispositif Pinel dans le neuf.
Si ces conditions sont réunies, vous bénéficiez le temps de la location d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % du montant total de l’opération, dans la limite de 300 000 €. Bien sûr, cet avantage s’applique aussi à des transactions immobilières plus conséquentes. Le fisc tiendra alors compte des sommes investies jusqu’à 300 000 €.
À noter : Pour rendre le dispositif plus efficace, la loi de finances 2020 l’a nettement assoupli ! Désormais, le périmètre est élargi à l’ensemble des villes éligibles, au lieu du seul centre-ville précédemment.
Le déficit foncier
Contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie, le déficit foncier n’est pas une « niche » à proprement parler. Il relève bien du régime de droit commun en matière d’immobilier.
Comme l’avantage Denormandie, il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier dans l’ancien, en vue d’y faire des travaux avant de le proposer à la location nue.
Mais les règles sont bien moins contraignantes qu’en Denormandie.
Grâce au déficit foncier, si les charges liées à la location sont supérieures à vos revenus fonciers, elles peuvent en être déduites. Si les revenus locatifs ne suffisent pas à absorber le déficit, vous pouvez même le déduire de vos autres revenus imposables, dans la limite de 10 700 € par an. Il faut cependant rester très attentif sur 2 points :
Pour en profiter, les revenus issus de la location doivent être imposés au régime réel, de plein droit ou sur option. Le régime micro-foncier est donc exclu.
J’aimerais en savoir plus sur les dispositifs de défiscalisation
Le dispositif Censi-Bouvard ou « LMNP »
Cet avantage fiscal s’adresse aux personnes physiques domiciliées en France, qui souhaitent acquérir un bien à louer sous forme de meublés, sans s’occuper de son exploitation en direct. L’ensemble immobilier doit être loué pendant 9 ans au moins au gestionnaire :
d’une résidence avec services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées.
d’un établissement agréé d’accueil et de soins de longue durée, comme un EHPAD par exemple.
Pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par ce dispositif, le bien doit être neuf ou vendu en VEFA. Sont également concernés les biens achevés depuis plus de 15 ans, réhabilités ou destinés à l’être.
Le candidat à l’acquisition doit être un Loueur de Meublés Non-Professionnel (LMNP). Autrement dit, les revenus provenant de la location ne doivent pas excéder ceux issus de l’activité professionnelle principale de l’investisseur. Les revenus sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Sous réserve de respecter certaines règles sur le nombre de services proposés dans la résidence, la TVA est récupérable.
Le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient HT des logements, dans la limite de 300 000 €. La réduction est étalée de façon linéaire sur 9 ans. Si elle n’a pas été entièrement absorbée, elle peut être reportée sur les 6 années suivantes, à condition que les logements soient toujours loués dans le cadre initial prévu.
Pour la petite histoire, cet avantage fiscal, né en 2012, doit son nom aux députés Yves Censi et Michel Bouvard. Il a déjà été prorogé à de multiples reprises, car il répond à de réels enjeux sociétaux. Modifié une nouvelle fois par décret le 4 mai dernier, le dispositif Censi-Bouvard restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022.
Focus sur la fin du dispositif Pinel dans les Vosges
L’agglomération d’Épinal avait obtenu en 2016 une dérogation pour être éligible à la loi Pinel (zone B2). Les élus entendaient ainsi favoriser la construction de 1800 nouveaux logements d’ici à 2020, dans les communes suivantes : Chantraine, Chavelot, Dinozé, Dogneville, Épinal, Girmont, Golbey, Igney, Jeuxey, Les Forges et Thaon-les-Vosges.
Mais cette dérogation, accordée pour 3 ans par la préfecture des Vosges, n’a pas été renouvelée. Par conséquent, le gouvernement a prévu une sortie progressive du dispositif. Seuls sont encore concernés dans l’agglomération d’Épinal les logements qui remplissent ces 2 conditions :
Le permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017, pour les constructions neuves.
L’achat du logement a été réalisé au plus tard le 15 mars 2019, pour les biens déjà construits.